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vendredi 31 juillet 2015

Acheter un terrain pour construire, la viabilisation

Quel terrain choisir pour faire construire sa maison ? Retrouvez nos conseils pour vous aider à faire le meilleur choix.

Lorsque l'on veut faire construire sa maison, il faut d'abord trouver un terrain. Si, pour trouver un terrain, les critères de choix sont l'adresse, la superficie, l'exposition et le prix, il ne faut pas négliger la présence ou non des réseaux publics (électricité, gaz, téléphone, eau, assainissement). Ce sont des surcoûts importants qu'il vaut mieux bien estimer.
Deux possibilités s'offrent à vous : les terrains en lotissement ou les terrains hors lotissement.

Terrains en lotissement (milieu urbain ou péri urbain)

Si vous choisissez une parcelle en lotissement, vous serez sûr d'avoir un terrain viabilisé. Toutes les attentes seront installées. Le lotisseur a, en effet, l'obligation de viabiliser son opération et de rendre raccordables aux voiries et aux réseaux divers (eau, électricité, téléphone, assainissement) tous les lots en vente. Il peut également choisir d'y faire  installer le gaz naturel, en partenariat avec GRDF, si la commune possède déjà un réseau. Il ne reste plus qu'à effectuer les branchements à la future construction.

Viabilisés, équipés, bornés, ces terrains dits « groupés », sont donc livrés prêts à bâtir. C'est un vrai atout pour faire construire et en terme d'urbanisme, ils permettent d'économiser le foncier. Les lotissements apparaissent comme étant la solution la moins chère pour loger les familles françaises. Aujourd'hui, la surface moyenne d'un terrain en lotissement est d'environ 600m².

Terrains hors lotissements

En milieu urbain ou péri urbain, les terrains sont le plus souvent raccordés aux réseaux. En revanche en milieu rural, c'est loin d'être une généralité. Il vaut donc mieux se renseigner en Mairie et auprès des sociétés concessionnaires telles que ERDF, GRDF, les compagnies des eaux, les fournisseurs d'accès, afin de vérifier la présence à proximité de l'électricité, du gaz, du téléphone et de l'eau.

Sachez que le prix de votre maison comprend le raccordement de la maison aux réseaux qui bordent la parcelle. S'ils sont éloignés et se trouvent sur le domaine public, le constructeur n'a pas le droit d'intervenir. Ce sont les sociétés concessionnaires qui devront s'en charger à vos frais. Dans ce cas, vous devez obtenir, par écrit, un accord pour toutes les servitudes nécessaires pour faire passer les tuyaux, en particulier chez les voisins si besoin. Il faut également penser à faire inscrire ces autorisations dans les actes notariés relatifs à la vente du terrain.

Il est également impératif de demander un certificat d'urbanisme : celui-ci est gratuit et délivré par la mairie à toute personne en faisant la demande. Le certificat d'urbanisme vous donne de précieuses informations notamment sur les équipements publics existants ou prévus, ainsi que sur le régime des taxes et participations applicables au terrain.

reseaueau

Les réseaux d'assainissement :

Si le réseau d'assainissement collectif passe à proximité de votre terrain, vous devez vous y raccorder.

La création d'un branchement et le raccordement de votre maison sur le réseau public d'assainissement est obligatoire. Ce raccordement doit être effectué dans le délai de deux ans à compter de la mise en service de l'égout sous la voie publique. Ce réseau sera séparatif : les eaux usées d'un côté, les eaux pluviales de l'autre.

Le terrain le moins cher n'est pas forcément celui que l'on croit !

En effet, la proximité immédiate des réseaux publics peut expliquer que la parcelle que vous convoitez soit affichée à un prix un peu plus élevé que d'autres aux alentours, mais au final, vous pouvez vous en sortir gagnant. En effet, lorsque l'eau, l'électricité, le gaz et le téléphone sont éloignés, le poste « raccordement » peut être multiplié par quatre ou cinq, passant de 2500€ en moyenne à plus de 10 000€. L'évaluation de ces frais doit être faite dès le départ avec le constructeur car son estimation vous permettra de savoir combien il vous reste pour la construction de votre maison.

Certaines communes appliquent la taxe de raccordement à l'égout (TRE), dont le montant dépend de la surface de la maison et d'un taux défini par la commune.

Si vous habitez en dehors d'une zone d'assainissement collectif (réseau du « tout à l'égout » avec une station d'épuration), vous devez choisir un système d'assainissement individuel ou autonome pour traiter les eaux usées de votre maison avant tout rejet dans le milieu naturel .

Il existe plusieurs solutions : la plus courante est la fosse toutes eaux mais vous pouvez également opter pour la microstation d'épuration et la phytoépuration. Notre blog propose d'ailleurs un article sur ces solutions d'assainissement écologiques.

Les eaux pluviales :

Les eaux de pluies sont collectées par votre toiture. Elles sont ensuite acheminées par un réseau de gouttières.  Ce sont les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune qui détermine ce que vous devez en faire :

  • Soit elles sont rejetées dans le réseau via les canalisations des eaux vannes provenant des toilettes,
  • Soit elles sont acheminées dans un réseau spécifique. Dans la majorité des cas, les eaux récoltées s'écoulent dans le sous-sol du terrain à l'aide d'un drain enterré.

En résumé

Le choix d'un terrain hors lotissement par rapport à un terrain en lotissement  doit être bien réfléchi  et étudié techniquement et financièrement pour éviter tout débordement.

LES PAVILLONS MONTOIS seront toujours là pour vous aider dans ce choix primordial qu'est le terrain sur les différents secteurs d'AVRANCHES, COUTANCES et DINAN.

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Roland Sénard

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