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vendredi 31 juillet 2015

Faire viabiliser un terrain pour la construction de sa maison

Trouver le terrain parfait pour construire sa maison repose sur divers critères tels que l’emplacement, la superficie, l’exposition, le prix ou encore la viabilisation . Ce dernier critère est à ne surtout pas négliger puisqu’un terrain non viabilisé peu engendré des surcoûts importants pour être raccordé aux différents réseaux.

Dans quels cas trouve-t-on des terrains non-viabilisés ?

Parmi toutes les questions qu'il est bon de se poser avant d'acquérir un terrain, la présence ou non des réseaux publics (électricité, gaz, téléphone, eau, assainissement) est un élément primordial à prendre en compte. La viabilisation du terrain dépend principalement d’où il se trouve : dans un lotissement ou hors lotissement.

Terrains en lotissement (milieu urbain ou péri urbain)

Si vous choisissez une parcelle en lotissement, vous serez sûr d'avoir un terrain viabilisé. Toutes les attentes seront installées. Le lotisseur a, en effet, l'obligation de viabiliser son opération et de rendre raccordables aux voiries et aux réseaux divers (eau, électricité, téléphone, assainissement) tous les lots en vente. Il peut également choisir d'y faire  installer le gaz naturel, en partenariat avec GRDF, si la commune possède déjà un réseau. Il ne reste plus qu'à effectuer les branchements à la future construction.

Viabilisés, équipés, bornés, ces terrains dits « groupés », sont donc livrés prêts à bâtir. C'est un vrai atout pour faire construire et en termes d'urbanisme, ils permettent d'économiser le foncier. Les lotissements apparaissent comme étant la solution la moins chère pour loger les familles françaises. Aujourd'hui, la surface moyenne d'un terrain en lotissement est d'environ 600m².

Terrains hors lotissements (principalement milieu rural)

En milieu urbain ou péri urbain, les terrains sont le plus souvent raccordés aux réseaux. En revanche en milieu rural, c'est loin d'être une généralité. Il vous faut donc vous renseigner sur la viabilisation du terrain auprès du vendeur ou, s’il ne sait pas, de la Mairie qui dispose des plans d’urbanisation de sa commune.

Dans le cas où le terrain n’est pas viabilisé, vous devez évaluer le cout et la faisabilité des travaux de raccordement avant de vous lancer dans son achat à fin d’éviter toute mauvaise surprise au moment des raccordements.

Comment déterminer le prix d’une viabilisation ?

Vous devez récolter un certain nombre d’informations pour déterminer le prix des travaux de viabilisation de votre terrain, dont la facture peut varier du simple au triple en fonction de sa configuration.

1. Vérifier que votre terrain est bel et bien constructible

Le terrain que vous convoitez n’est pas viabilisé mais est-il bien constructible ? C’est la première chose dont il faut vous assurer avant même de vous pencher sur le coût de la viabilisation. Acheter un terrain sur lequel vous ne pourrez pas faire construire votre maison individuelle, on ne peut pas dire que ce soit une opération super rentable …

Pour vous éviter cette débâcle, il vous suffit d’aller vérifier en mairie de votre commune que le terrain est constructible en consultant le plan local d’urbanisme (PLU). Si c’est bien le cas, vous pouvez en profiter pour demander un certificat d'urbanisme du quartier, qui vous indiquera notamment les modalités de raccordement à l'eau, à l'électricité, au gaz ou encore au réseau téléphonique.

2 - Renseignez-vous sur les taxes en vigueur

En plus de vous donner de précieuses informations sur les équipements publics existants ou prévus, le certificat d’urbanisme répertorie le régime des taxes et participations applicables au terrain. On peut notamment citer la taxe locale d'équipement (TLE - environ 800€) ou la préparation raccordement égout (PRE - de 500€ à 1000€) qui engendre un surcoût non négligeable sur la facture finale. Mieux vaut les anticiper dès le départ !

3 - Évaluer la distance des divers réseaux

Toujours avec l’aide du certificat d’urbanisme et en vous rapprochant des diverses sociétés concessionnaires (ERDF, GRDF, les compagnies des eaux, les fournisseurs d’accès, …), vous pourrez vérifier la présence des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone auprès du terrain.

Une fois cette présence attestée, il vous faut déterminer la distance séparant le terrain de ces réseaux. C’est cette distance qui jouera principalement sur le coût total de votre viabilisation : plus elle est longue, plus le coût du raccordement sera logiquement élevé.

Le terrain le moins cher n'est donc pas forcément celui que l'on croit !

La proximité immédiate des réseaux publics peut ainsi expliquer qu’une parcelle soit affichée à un prix un plus élevé que d'autres aux alentours. Et ça peut être tout bénéf pour vous !  En effet, lorsque l'eau, l'électricité, le gaz et le téléphone sont éloignés, le poste « raccordement » peut être multiplié par quatre ou cinq, passant de 2500€ en moyenne à plus de 10 000€.

A savoir : Le prix de votre maison comprend le raccordement aux réseaux qui se trouvent en limite de votre parcelle. S'ils sont éloignés et se trouvent sur le domaine public, le constructeur n'a pas le droit d'intervenir. Ce sont les sociétés concessionnaires qui devront s'en charger à vos frais. Dans ce cas, vous devez obtenir, par écrit, un accord pour toutes les servitudes nécessaires pour faire passer les tuyaux, en particulier chez les voisins si besoin. Il faut également penser à faire inscrire ces autorisations dans les actes notariés relatifs à la vente du terrain.

A ne pas oublier :  il ne faut pas oublier de prendre en compte la distance entre l'entrée de la propriété et la maison proprement dite, surtout si le terrain est vaste !

Viaiblisation terrain

4 -  Réfléchissez sur les solutions à retenir

En fonction des diverses solutions de raccordement possibles ou imposées, la facture totale de votre viabilisation variera.

Les réseaux d'assainissement

Choisir le réseau d'assainissement collectif

Si le réseau d'assainissement collectif passe à proximité de votre terrain, vous devez vous y raccorder. La création d'un branchement et le raccordement de votre maison sur le réseau public d'assainissement sont obligatoires.

Ce raccordement doit être effectué dans le délai de deux ans à compter de la mise en service de l'égout sous la voie publique. Ce réseau sera séparatif : les eaux usées d'un côté, les eaux pluviales de l'autre.

Opter pour un système d'assainissement individuel

Si vous habitez en dehors d'une zone d'assainissement collectif (réseau du « tout à l'égout » avec une station d'épuration), vous devez choisir un système d'assainissement individuel ou autonome pour traiter les eaux usées de votre maison avant tout rejet dans le milieu naturel .

Il existe plusieurs solutions : la plus courante est la fosse septique mais vous pouvez également opter pour la microstation d'épuration et la phytoépuration. Notre blog propose d'ailleurs un article sur ces solutions d'assainissement écologiques.

Les eaux pluviales

Les eaux de pluies sont collectées par votre toiture. Elles sont ensuite acheminées par un réseau de gouttières.  Ce sont les règles d'urbanisme en vigueur dans la commune qui détermine ce que vous devez en faire :
- Soit elles sont rejetées dans le réseau via les canalisations des eaux vannes provenant des toilettes,
- Soit elles sont acheminées dans un réseau spécifique. Dans la majorité des cas, les eaux récoltées s'écoulent dans le sous-sol du terrain à l'aide d'un drain enterré.

En fonction de ces facteurs, l'ensemble des coûts de viabilisation peut donc varier de 5 000 à 15 000 euros au total. C’est un poste de dépense à ne pas prendre à la légère dans votre projet, même dans le meilleur des cas ! N’hésitez pas à faire appel à votre constructeur de maison pour déterminer de manière précise les frais engendrés par cette viabilisation et ainsi dégagé un budget restant pour la construction de votre maison.

Prêt à vous lancer ?

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Quelles sont les démarches pour faire viabiliser son terrain ?

Chaque opérateur impose ses propres démarches de demande de raccordement. Vous devrez vous référer à l’interlocuteur compétent pour chaque type de raccordement afin d’en connaitre les modalités. On distingue les démarches à effectuer pour :

  • le raccordement à l'eau
  • le raccordement à l'électricité
  • le raccordement au gaz
  • le raccordement au réseau téléphonique
  • le raccordement au tout-à-l'égout.

Dans chacun de ces cas, la réalisation du raccordement suppose un premier passage du professionnel et l'établissement d'un devis estimatif. Selon le type de raccordement, vous pouvez également avoir besoin de faire des démarches auprès de la mairie.

Vous devrez patienter au minimum de deux à trois mois pour voir votre branchement réalisé après l'obtention de votre permis de construire, ce délai étant très variable en fonction de la période et de l’emplacement du terrain.

Le choix d'un terrain non viabilisé doit être bien réfléchi et étudié techniquement et financièrement pour éviter tout débordement. LES PAVILLONS MONTOIS vous aide à trouver le terrain parfait et vous accompagne dans toutes les démarches de viabilisation. Nous seront toujours là pour vous soutenir dans votre projet de construction de maison sur les différents secteurs d'AVRANCHES, COUTANCES et DINAN. N'hésitez pas à nous contacter !

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Roland Sénard

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