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jeudi 13 septembre 2018

Acheter terrain pour construire : posez-vous les bonnes questions

Il existe deux types de terrains à bâtir : les parcelles en lotissement et les terrains isolés, autrement appelés terrains en secteur diffus. L’emplacement d’un terrain, en lotissement ou hors lotissement, entraîne des démarches et des conséquences différentes. Quelle que soit la formule retenue, il est nécessaire d’étudier globalement le projet de construction, l’achat du terrain et la construction de la maison, avant d’acheter une parcelle.

Précautions et vérifications avant l’achat du terrain

Règles d’urbanisme et documents à consulter

Pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur sur votre commune, il vous faut consulter le Plan local d’urbanisme (Plu) disponible à la mairie. A défaut d’existence de ce document, il est possible que la commune dispose d’une carte communale. Sinon, le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique.

Le Plu permet de savoir quel type de construction est autorisé localement. Il détermine le volume et le gabarit de la construction, son emprise au sol, sa hauteur maximum, son aspect extérieur, ses limites séparatives ainsi que ses conditions d’accès, de desserte par les réseaux publics, de stationnement...

Le certificat d’urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que, le cas échéant, l'état des équipements publics existants ou prévus.

Hors lotissement, un certificat d’urbanisme opérationnel vous permet de savoir si la parcelle peut être utilisée pour la réalisation de votre projet immobilier.

En lotissement, le terrain est constructible, viabilisé et raccordé aux réseaux. L’acquéreur doit cependant s’assurer que son projet est réalisable en fonction des conditions fixées par le règlement de lotissement, la surface et la largeur de façades constructibles et les travaux qui peuvent être imposés.

Raccordement aux réseaux

Les terrains sont viabilisés en lotissement mais ce n’est pas toujours le cas en secteur diffus.

En effet, il n’est pas rare de devoir engager des travaux de viabilisation notamment en zone rurale ou semi-rurale. Il faut alors financer l’accès aux différents réseaux comme EDF, GDF, téléphone… Le coût dépend de la distance des réseaux par rapport à la parcelle.

Attention, une fois le terrain viabilisé, pensez qu’il faudra raccorder la maison. Cette démarche est généralement comprise dans le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Si vous signez un autre document qu’un CCMI, vous devrez choisir vous-même une société de raccordement pour vos travaux.

Autre point important, vérifiez que votre terrain peut être raccordé à l’assainissement collectif (traitement des eaux usées). Dans le cas contraire, il faudra envisager une solution d’assainissement autonome.

Servitudes

Le terrain que vous souhaitez acquérir peut être soumis à des servitudes dont il vous faut prendre connaissance avant l’achat. Une servitude est l'obligation pour le propriétaire d'un terrain d'accomplir (ou de s'abstenir de faire) quelque chose à l'avantage d'un autre terrain.

Vous pourriez être confronté à des servitudes de droit privé. C’est-à-dire qu’un voisin peut avoir un droit de passage sur votre terrain pour rejoindre sa propriété si cette dernière ne possède aucun accès direct à la voie publique. Les frais de création, d’usage et d’entretien sont alors à la charge de votre voisin.

Il existe également des servitudes d’utilité publique qui restreignent ou interdisent la possibilité de changer la configuration des lieux et obligent parfois à réaliser des travaux d’entretien ou de rénovation dans l’intérêt public. Dans certains cas, les servitudes d'utilité publique donnent droit à des indemnisations.

Vérifiez aussi que le terrain que vous convoitez n’est pas soumis à un droit de préemption qui permettrait à la collectivité d’être prioritaire en cas de vente de votre bien. Dans ce cas, vous ne serez pas libre de vendre votre propriété à l’acquéreur de votre choix.

Etat du sol et risques liés à l’environnement

La vérification de l’état du sol est un point à ne surtout pas négliger car cela pourrait engendrer un surcoût important lors de la construction si le sol est instable, humide…

Renseignez-vous auprès de la mairie, auprès des commerçants du quartier ou de vos futurs voisins. En cas de doute, il vaut mieux faire appel à un expert afin de procéder à une étude du sol. En moyenne, le prix d’une étude de sol au m2 se situe entre 5 et 10€.

Le terrain qui vous intéresse peut aussi être situé dans une zone à risques technologiques, naturels ou sismiques. Pour n’avoir aucune mauvaise surprise, pensez à vérifier si la parcelle ne se trouve pas dans une zone couverte par un plan de prévention de ces risques ou dans une zone de sismicité.

Délimitations du terrain

Hors lotissement, le titre de propriété, tout comme le cadastre, ne certifie aucunement les limites de votre terrain ou même sa superficie réelle. Les différentes mesures qui y sont inscrites n’ont qu’une valeur indicative.

Pour connaître les dimensions exactes de votre propriété, vous devez faire appel à un géomètre-expert qui réalise un bornage. Cette action permet de mesurer précisément la surface de votre parcelle, de la définir juridiquement et matérialiser les limites de votre propriété.

En lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur du terrain avant la vente.

 

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Acheter terrain environnement

Environnement et mode de vie futur

Vous avez trouvé le terrain qui vous convient et effectué toutes les vérifications citées ci-dessus. Mais vous êtes-vous intéressé à l’environnement autour de la parcelle ?

Lorsque vous entamez un projet de construction, vous vous engagez pour plusieurs années, il est alors préférable d’être sûr d’avoir pensé à tout.

Hors lotissement, les prix des terrains peuvent être moins coûteux et plus attirants. Attention toutefois à vérifier la proximité des commerces, des écoles… Pensez à calculer à combien vous reviendrait le coût des trajets pour vous rendre sur votre lieu de travail et combien de temps cela prendrait.

En lotissement, vous aurez plus facilement tout à disposition auprès de votre propriété, comme les transports scolaires, ou les commerces. Néanmoins, vous ne pouvez pas savoir quelles constructions seront faites à côté de la vôtre et vous pourriez avoir des surprises avec votre voisinage.

Enfin, pensez à votre vie future avant d’acheter un terrain. Vos besoins et vos envies actuelles peuvent évoluer avec le temps. Si vous n’avez pas d’enfants aujourd’hui, cela sera peut-être différent dans quelques années. Vous devez donc pensez à la proximité des écoles et des transports. La surface du terrain est également un point important si vous souhaitez que vos enfants puissent jouer dans un jardin.

En résumé, l’achat d’un terrain pour faire construire sa maison est une étape importante de la vie et il ne faut pas se précipiter au risque d’avoir de mauvaises surprises. Au préalable, il faut définir exactement ce que l’on recherche, si l’on préfère acquérir une parcelle en lotissement ou en secteur diffus. Une fois intéressé par une parcelle, pensez à vérifier les règles d’urbanisme qui l’entourent, la viabilité du terrain et son raccordement aux réseaux, les servitudes qui peuvent lui être soumis ainsi que le bornage qui définit précisément sa surface et ses limites.

Mais le terrain n’est pas le seul facteur à prendre en compte avant d’acheter, il faut également réfléchir à votre mode de vie futur pour déterminer ce dont vous pourriez avoir besoin.

Il est préférable de faire appel à un professionnel de la construction pour vous accompagner dans vos visites de terrains. Il sera de bons conseils et vous apportera une aide non négligeable. N'hésitez pas à nous contacter, nous vous répondrons dans les plus brefs délais.

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Roland Sénard

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