Loi Pinel
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mercredi 14 décembre 2016

Comment bénéficier de la loi Pinel pour la construction ?

Zoom sur la loi Pinel, mise en place en septembre 2014, et qui vient d'être prolongée jusqu'au 31 décembre 2017, quels sont ses avantages pour la construction ?

La loi Pinel permet de profiter de réductions d'impôts jusqu'à 2% du montant investi lors de l'achat d'un bien immobilier neuf, s'il est mis en location pour une durée minimale de 6 ans.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel pour les contribuables ?

Une importante réduction d'impôts

Le montant de l'avantage fiscal dépend de la durée de location :

  • 21% du prix du bien pour une durée de location de 12 ans
  • 18 % du prix du bien pour une durée de location de 9 ans
  • 12% du prix du bien pour une durée de location de 6 ans

La possibilité d'un investissement sans apport

Puisque l'achat immobilier offre l'avantage, par rapport à d'autres placements financiers, de pouvoir emprunter pour investir. Les loyers perçus du logement mis en location permettront de couvrir une partie des mensualités du crédit.

La constitution d'un patrimoine immobilier

L'acquisition d'un bien immobilier est une excellente stratégie d'investissement à long terme. Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine solide et aisément transmissible.

La possibilité de louer à sa famille

A contrario de la loi Duflot, la loi Pinel est applicable pour les locations à la famille. Des parents peuvent acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) ou leur(s) parent(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi, à la seule condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal.

Une prévoyance pour la retraite

À l'expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite. Il peut alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour récupérer une plus-value ou encore l'occuper en tant que résidence secondaire ou principale.

Comment finance-t-on un projet immobilier avec la loi Pinel ?

Le cumul de l'abattement fiscal du dispositif Pinel aux loyers perçus durant la location, permettent de financer tout ou partie des mensualités du crédit immobilier contracté pour l'achat d'un logement neuf.

Vous achetez ou vous faites construire un bien immobilier neuf (maison ou appartement) situé dans une zone éligible du dispositif :

  • L'Etat vous reverse entre 12% et 21% du prix du bien sous forme de réduction d'impôt (jusqu'à 63 000 €)
  • Vous louez ce logement pendant 6, 9 ou 12 ans et vous percevez des loyers pendant toute la durée de location

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôts ?

  • L'acquisition ou la construction (dépôt du permis de construire) d'un logement neuf doit être réalisée avant le 31 décembre 2017.
  • Le bien acquis doit être situé en zone éligible.
  • Le bien immobilier doit être loué nu pour une période minimale de 6, 9 ou 12 ans à un tiers (ascendant ou descendant possible) dont c'est la résidence principale.
  • Si le locataire est l'ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être pas membre du foyer fiscal du propriétaires.
  • Le propriétaire bailleur doit respecter le plafond de loyer de la zone où se trouve le logement ainsi que le plafond du niveau de ressources du ou des locataire(s).
  • Le bien immobilier doit respecter les normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
  • La loi Pinel impose des délais maximum d'achèvement du logement selon le type d'acquisition. Dans le cas de la construction d'une maison individuelle, le délai est de 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
  • Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le logement doit être loué dans les 12 mois suivants l'achèvement des travaux.
  • La limite maximum d'investissement est de deux logements par an dans la limite d'un investissement total de 300 000 € par an et d'un plafond de 5 500 €/m².
  • Le bénéficiaire du dispositif s'engage à respecter le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.
  • En revanche, aucune tranche d'imposition minimale n'est imposée, la loi Pinel est pour tout le monde.

Quelles sont les zones et plafonds conditionnant la Loi Pinel 2016

Les conditions d'accès au dispositif Pinel sont basées sur l'investissement dans une zone géographique éligible et sur le respect de certains plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ces conditions sont fixées par l'État avec pour objectif de valoriser les communes et les villes dites « tendues », c'est-à-dire où l'offre est inférieure à la demande.

Pourquoi construire une maison pour la louer ?

75% des Français rêvent de vivre en maison individuelle. Les locataires sont par conséquent eux aussi très demandeurs et la recherche locative pour ce type de bien immobilier est très importante. Aujourd'hui, l'offre est nettement inférieure à la demande, d'où l'intérêt de construire pour mettre en location en bénéficiant des avantages fiscaux de la Loi Pinel.

  • A superficie égale, dans le neuf, le coût d'une maison individuelle est inférieur à celui d'un appartement.
  • Les frais d'acte de notaire ne concernent que le terrain.
  • Vous n'êtes pas concernés par les charges de copropriété des logements collectifs qui ne font que croître d'année en année.
  • La location d'une maison individuelle est dans la grande majorité des cas bien plus sereine que celle d'un appartement ou d'un studio. Les locataires restent bien plus longtemps, ils entretiennent mieux une maison (neuve qui plus est) qu'ils ont facilement tendance à s'approprier.

Exemple de calcul

Les Pavillons Montois vous propose cette réalisation pour exemple
(début des travaux : 100 jours après la signature du contrat, sous réserve de réalisation des conditions suspensives).

Pour une maison de plain pied de 73 m2 sur un terrain de 471 m2 en Zone B2.

Investissement total : 200 000 € comprenant :

  • terrain + frais de notaire
  • maison + assurance dommages ouvrages
  • revêtements de sol et peintures

Hypothèse de calcul :

  • Prêts : 200 000 €
  • Durée : 20 ans
  • Taux : 1,5 %
  • Mensualité : 965 €
  • Loyer : 613 €
  • Economie d'impôts : 333 €

SOLDE DE TRÉSORERIE MENSUEL = 19 €*
(*hors taxe foncière et autres impôts)

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Roland Sénard

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